Жилая недвижимость

Тот факт, что с 1 июля 2019 г. необходимо будет брать дорогие кредиты в банках заместо «бесплатных» средств дольщиков, связывали и с неизбежными банкротствами маленьких строй компаний, и с ростом цен. В конце 2018 г. вступил в силу закон № 478-ФЗ «О внесении конфигураций в Федеральный закон «О участии в долевом строительстве» (№ 214-ФЗ), обязывающий всех застройщиков с 1 июля 2019 г. перебегать на проектное финансирование и продавать жилище через эскроу-счета. Год начался с надежды, что послабления будут и кто-то все-же сумеет работать по старенькым схемам и бизнес-планам. 22 апреля вступило в силу постановление правительства РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) № 480, содержащее аспекты, соответствие которым дозволит компании завлекать валютные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам долевого роли (ДДУ), представленным на муниципальную регистрацию опосля 1 июля 2019 г.

Это касается компаний, готовность жилых объектов которых до 1 июля составит не наименее 30%, а количество заключенных ДДУ – от 10%, ведает Дмитрий Логинов, управляющий юридического департамента АН «Бон тон». Для домов в проектах всеохватывающего освоения и развития застроенной местности степень строительной готовности понижается до 15%. Проектам «стратегических застройщиков» довольно 6%.

Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста, сказал в апреле на конференции ИД «Коммерсантъ», что, по оценке ведомства, приблизительно 60% проектов в Москве с разрешениями на стройку опосля 1 июля 2019 г. будут достраиваться по ДДУ, 30% должны будут продавать через эскроу-счета, а в 10% сложилась «пограничная ситуация». Другими словами их застройщики постараются подогнать под аспекты, дозволяющие продавать по ДДУ. По словам Гончарова, все застройщики Москвы уже подали заявки в аккредитованные банки на оформление эскроу-счетов и переход на новейшую систему финансирования собственных проектов. Но в ожидании смягчающих поправок не торопятся перебегать на новейшие условия работы ранее срока. «Посреди продаваемых нашей компанией проектов нет ни 1-го, в каком девелопер перебежал на новейшую схему», – ведает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Таковая же информация у Est-a-Tet, «НДВ – гипермаркет недвижимости», «Бест-новостроя», подтвердили в компаниях.

В буферной зоне

«У нас возникло доп время для просчета всех вариантов предстоящей работы с внедрением эскроу», – объясняет Марина Любельская, 1-ый заместитель гендиректора концерна «Крост». По ее словам, в истинное время все строящиеся жилые проекты компании продаются по ДДУ и вступление в силу 478-ФЗ с 1 июля этого года не воздействует на дела с покупателями: строительная готовность всех объектов превосходит 30%, продано в любом проекте не наименее 10% жилища. По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, все текущие проекты компании подпадают под закон, который дозволяет реализовывать жилище по ДДУ, не привлекая проектное финансирование. «Но с новенькими проектами, которые мы начнем в текущем году и позже, мы будем работать или через эскроу-счета, или строить на свои средства и продавать уже готовыми, это будет зависеть от экономики определенного проекта», – уточнила Тумайкина.

Строящиеся «Level Амурская» и «Level Павелецкая» можно продавать не через эскроу-счета, поведал Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group.Комплекс апартаментов на Павелецкой планируют сдать в III квартале, в конце года сдается 1-ая очередь ЖК «Level Амурская», продано больше 10%. «Проекты, которые мы планируем вывести на рынок во 2-м полугодии, будут реализовываться уже по новейшей схеме», – добавил Игнахин. Все 5 объектов ГК «База» в Москве и Подмосковье продаются по ДДУ, ведает управляющий партнер Олег Колченко, но компания также планирует вывести на рынок несколько проектов уже по новеньким правилам. Как и Sezar Group, по словам коммерческого директора Ольги Барабановой: это 3-ий дом в ЖК «Династия» (на данный момент на стадии котлована, ожидаемый старт продаж – конец 2019 г. – начало 2020 г.) и крайние два дома в ЖК «Рассказово» (стадия подготовки участка, в одном из домов реализации были открыты в апреле). По словам Романа Семчишина, коммерческого директора Sminex, с 1 декабря компания открывает реализации по эскроу-счетам в проекте бизнес-класса рядом с парком «Останкино», на данный момент разрабатывают его теорию, ввод в эксплуатацию запланирован на середину 2022 г. «Идеал» один из корпусов ЖК «Серебряный фонтан» в Алексеевском районе будет продавать с внедрением эскроу-счетов, сказал Кирилл Багаченко, основной денежный директор группы.

Лишь через счета эскроу с 1 июля собираются продавать все проекты в ГК МИЦ, поведал ее коммерческий директор Дмитрий Усманов. Компанию устраивает данная модель, и для покупателей новенькая схема продаж – это доборная гарантия сохранности вложенных средств, растолковал он. В «Векторстройфинансе» также готовы перестроиться. Андрей Колочинский, управляющий партнер «Векторстройфинанса», отметил, что, хотя квартиры в третьей и четвертой очередях ЖК «Кварталы 21/19», который компания возводит в ЮВАО, могут продаваться по ДДУ и лишь 5-ая очередь подпадает под действие новейшего закона, компания разглядывает возможность перевода на продажу через эскроу-счета всех домов жилого комплекса. В третьей очереди продано 63% квартир, в четвертой, где реализации стартовали в ноябре прошедшего года, продана половина квартир.

В числе малочисленных объектов, которые уже продаются по новеньким правилам, Литинецкая именовала ЖК «Дмитровский парк» (ГК ПИК) в Северном окружении. С 18 апреля раскрылись реализации по эскроу-счетам в миниполисе Чудное (г. Видное), ведает Дмитрий Соболев, денежный директор «Сити – XXI век». На объекте заканчиваются проектные работы, идет подготовка к выходу на строительную площадку.

По оценке Иры Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новостроя», тем не наименее большая часть застройщиков Москвы будет продавать строящиеся площади по старенькым правилам в течение 2–3 лет, с ней согласна Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. По ее словам, приблизительно таковой срок пригодится для окончания проектов, для которых закон дозволяет сохранить старенькую модель вербования средств. По подсчетам Рустама Арсланова, директора по продажам ГК «Гранель», те проекты, которые подпадут под аспекты реализации по старенькой схеме (ДДУ), будут продаваться компанией в среднем еще около года, а по данным Соболева, «припаса» «Сити – XXI век» хватит еще приблизительно на два года.

Средства банков подождут

По сведениям ЦБ, на данный момент 63 банка уполномочены к работе с застройщиками по проектному финансированию. В числе фаворитов ожидаемо Сбербанк и ВТБ, пока и они ажиотажного спроса не лицезреют. Как сказал Роман Антощенков, заместитель управляющего дирекции «Недвижимость, стройку и девелопмент» департамента по работе с клиентами рыночных отраслей ВТБ, в истинное время в банк за финансированием обратилось наиболее 60 компаний (это всего по Рф), в работе находится около 70 проектов. По словам Сергея Бессонова, вице-президента, директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, с начала 2019 г. (в целом по стране) в Сбербанк поступило 284 заявки на финансирование строительства жилища, хотя в банке ждали, что их число будет в 2 раза больше. Из Москвы и области в банк обратилось 80 застройщиков. «С частью из их ведутся переговоры, по большинству есть официальные заявки на кредит», – добавил Бессонов. По данным пресс-службы банка Дом.РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), по состоянию на 7 мая в банке рассматривалось 59 заявок на стройку в Москве и Столичной области совокупным объемом 167 миллиардов руб. и площадью 3,5 млн кв. м. 5 заявок уже одобрено, размер запрошенного финансирования по ним составляет 17 миллиардов руб.

По словам Юрия Ильина, вице-президента по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК, у компании заключено соглашение с ВТБ о открытии кредитной полосы по схеме проектного финансирования с внедрением эскроу-счетов. «Мы ведем переговоры и с иными банками, но разглашать подробности пока не готовы», – добавил Ильин. «Гранель» заключила со Сбербанком соглашение о проектном финансировании жилого комплекса «Тринити» на Дмитровском шоссе, сказал Арсланов. У «Образца» сначала года заключено рамочное соглашение со Сбербанком о проектном финансировании «Серебряного фонтана». «Векторстройфинанс» ведет переговоры со Сбербанком, Дом.РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), ВТБ и МКБ и готовится к кредитным комитетам, ведает Колочинский. Ранее компании открыл кредитную линию Сбербанк на 2 миллиардов руб. У Sezar Group также есть согласие банков, работающих в направлении проектного финансирования, ведает коммерческий директор компании Ольга Барабанова.

Подорожание безизбежно

С конца прошедшего года аналитики и девелоперы молвят о неминуемом в свете всех перемен подорожании. Как растолковал Колченко, стоимость банковских кредитов на стройку скажется на себестоимости 1 кв. м и стоимости. На данный момент молвят о средней ставке для застройщиков на уровне 7–12%, это повысит цены на жилище минимум на 5–10% либо больше. Арсланов уточняет, что увеличение цен (на 10–12% к концу 2019 г.) вызвано не только лишь введением проектного финансирования, да и рядом экономических обстоятельств. Посреди их – повышение ставки НДС, рост цены строй материалов в связи с колебанием денежного курса, рост цен на горючее, перечисляет Колочинский. Он считает, что гласить о воздействии новейшей схемы продаж на стоимость заблаговременно, так как в столичном регионе на эксроу-счета перебежали считанные компании.

Литинецкая сравнила цены в ЖК «Дмитровский парк», где квартиры в корпусах со сроком сдачи до конца 2020 г. продаются через эскроу-счета по 156 200 руб. за 1 кв. м в среднем, и ЖК «Летний сад» (проект «Образца») вблизи, где средняя стоимость 193 000 руб. за 1 кв. м для квартир, сдающихся до конца 2019 г.: «Даже с поправкой на стадию готовности жилище в проекте ГК ПИК сейчас продается дешевле».

Ряд профессионалов ждет, что застройщики, перейдя на проектное финансирование, откажутся от продаж на шаге котлована по малой цены. По воззрению Литинецкой, девелоперам станет прибыльнее выводить жилище как минимум в средней стадии строительной готовности, устанавливая наиболее высочайшие цены, компенсируя тем переплату по кредиту. Ольга Магилина, заместитель гендиректора «Kaskad недвижимости», согласна, но допускает, что с учетом твердой конкуренции ряд застройщиков, возможно, попробует сохранить скидки покупателям, готовым брать «на котловане». Поэтому что в массовом секторе лишь скидками можно заинтриговать покупателей на ранешней стадии стройки, разъясняет Миша Фенченко, вице-президент по финансам группы ПСН. А так как у почти всех банков ставка процента по кредиту будет привязана к размеру валютных средств, приобретенных от покупателей на эскроу-счета, такие покупатели будут важны. По оценке Колочинского, разница цены на шаге котлована и в готовом доме обычно составляет 20–30% зависимо от ликвидности проекта и его потребительских черт и таковой разрыв в стоимости сохранится.

Источник: www.vedomosti.ru

Похожие посты

Выявлено влияние транспорта на квартиры москвичей

SitesReady

В России подскочили цены на новостройки

SitesReady

Один из корпусов ЖК «Новокосино-2» в Подмосковье достроят до конца года

SitesReady

Оставить комментарий

* С помощью этой формы вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных на этом сайте.